中关村太著名，它是中国最大、世界少有的科教智力资源密集区。有以北京大学、清华大学为代表的各类高等院校68所；有以中科院研究所为代表的各级各类科研机构21家；是全国最大的软件生产基地，高新技术企业已达5000多家。由于它是我国第一家国家级高新技术产业开发试验区，因此它的房地产开发一直就引人瞩目，我们不妨从中关村的电子商务用房、写字楼和住宅三个方面，分析其巨大的市场潜力。

　　如果从区域经济的角度来看，我们更倾向于狭义上的中关村，即包括北大、清华在内的以南、学院路以西、苏州街以东、四通桥以北的地区。当然，随着中关村的发展、白颐路的畅通，中关村人的很多经济、生活、娱乐活动已经延伸到了白石桥路一带，此文提到的中关村地区指的就是这两个范围。

　　电子商务用房需求大校管产业房更受青睐

　　北京9家大型电子市场中有5家分布于狭义上的中关村地区：配套电子市场、中发电子市场、商悦电子商场、硅谷电脑城、大和电脑广场。全国最大的电脑市场--明光电脑广场也选在了中关村地区的外围、交通更为方便的大钟寺。这从一个侧面反映了中关村房地产市场中电子商务用房的重要地位。

　　如中关村电脑节评出的“十大品牌”电脑，在京的66家专卖店和经销商中有36家分布于中关村地区，足以体现中关村作为IT产品集散地的重要性，以及各商家对中关村的重视程度。

　　我们还发现，在这三十来家贸易公司和专卖店中，有5家的办公地点选择了北大资源楼。这个作为校办产业的办公楼是中关村学校多、校管产业多的缩影。校管产业一般产权不明晰，同等档次下租金价格更灵活，而且活跃在中关村的这批人大多有在这些学校读书进修的背景，对学校有着非同一般的感情。要研究中关村的房地产，校管产业是一支不可忽略的力量，同时也给人们清清楚楚地了解中关村带来相当难度。

　　高档、高品位写字楼奇缺现有楼宇入住率居高不下

　　综观中关村，这里缺乏高档写字楼。无论是较老的知春大厦、泛亚大厦，还是新入住的理想大厦、海龙大厦，月租金都没有超过USD30／平方米。相对于北京东部一批月租金高达USD40-50／平方米的写字楼来说，这个价格只能算是中档偏上。

　　尽管租价并不是北京最高的，但是人们仍然觉得中关村的写字楼与东部同等租金的楼盘相比，内部格局、装修档次、物业管理意识均要差一些。而且销售人员的素质差、不与代理合作是他们的共同点。尽管如此，颇令东部楼盘不忿的是，这样的楼盘入住率还挺高。

　　一些中、低档写字楼的出租市场，甚至比较高档的写字楼还要火爆，常常有人抱怨说，自己的公司想扩张，但写字楼里已经没有任何空间。正如前面提及的那样，这些写字楼的主要客户还是与计算机有关的贸易公司，不需要太好的形象，能从平房、大院搬到正经八百的写字楼(不管品质如何)，就已经是很大的进步，真的要让他们每月花好几万元的租金，他们也会心疼。

　　是供应的品质还是需求的高低导致了中关村写字楼的现状？这是一个鸡生蛋、还是蛋生鸡的问题。无庸置疑的是，中关村急需高品质的写字楼改变形象。北京科技会展中心、中关村大厦、太平洋大厦均为在建的高档写字楼，他们的主要精力放在了出售上，还未经过出租市场的检验。希望能在入住之后，给人们对中关村的印象带来一些改观。

　　仅有100万平方米的商品住宅供应量

　　从去年国务院批准设立中关村科技园区开始，中关村土地冻结、开始纳入统一规划，住宅审批难度加大。有的项目在广告上借着“中关村严禁炒作”为题，着实炒了一把。不过，对于中关村地区的住宅来说，炒不炒作都没有太大关系，因为这里人们的购房欲望、支付能力都相当集中，有的项目尚未开盘就卖出400套就是很好的例子。

　　从北京普通商品房市场开始启动以来，中关村一带前前后后建了不少房子，不管品质如何，营销手段如何，反正没有出现烂尾、卖不动的现象。活跃在中关村的人，大多都是“海”里的人，没有福利、没有分房的指望，赚到钱后第一件事就是买房。加上学校里的教授们“教科研产学”一条龙做得很好，“搞原子弹的”如今再也不会“比不上卖茶叶蛋”的，他们构成买房人中强有力的另一个群体。雷越姝