1.住房贷款银行最爱

　　个人住房贷款对提高居民个人住房消费能力、推动房地产业的发展起了重大作用，国家也数次降低贷款利率以减少贷款者的还款压力，使更多的人能够买得起房。目前个人住房贷款主要包括三种方式：一是发展商提供的按揭贷款，二是住房资金管理中心提供的公积金贷款(含组合贷款)，三是二手房贷款。在三种方式中，按揭贷款和公积金贷款所占的比例最大。个人住房贷款目前处于迅速增长时期，越来越多的购房者利用贷款的意识在增强，将贷款购房作为首选的支付方式，在一些项目中，采用贷款方式购房的能达到百分之九十以上；同时，各商业银行在积极扩大贷款业务，从原先的坐等开发商上门申请变为主动与开发商联系给予个人住房贷款的支持，基本上所有的商业银行均有个人住房贷款业务，个人住房贷款已成为银行的良性资产之一。在贷款程序上，各商业银行基本一致。以按揭贷款为例，都采用由律师对申请贷款者的贷款资格和条件进行初审，银行进行复审，然后由购房者购买房屋保险，并且将所购房屋抵押给银行，银行才给予放款，并且由项目的开发商给予购房者阶段性保证担保。这个程序基本上保证了银行的利益，使银行的风险降到了最低，该项业务在很大程度上比银行其他贷款方式的风险都低，这也是银行积极开拓此市场的主要原因之一。从个人住房贷款市场的发展来看，笔者认为银行是个人住房贷款市场发展的决定因素。因此，如果要谈个人住房贷款的发展，就必须看清银行的风险和银行可能遇到的“瓶颈”。

　　2.银行风险难回避

　　首先是贷款者的信用风险。此风险是个人住房贷款市场发展的“先天不足”，在起步时大家都已经意识到了这一点，并且都清楚，这种风险不是靠一家银行或一个行业的努力能够全部解决的。贷款者的真实收入情况无从查起：惟一能证明贷款者还款能力的“收入证明”在许多贷款者那里并不真实，如果说贷款者的还款能力还能以收入证明为证，那么贷款者的“还款信用”、“合同信用”就很难找到相关的证明了。不同银行之间信息沟通不完善也使银行的风险增加。如果发生同一购房者购买多处房屋，由不同的银行提供按揭贷款时，贷款的收入证明只有一份，却能分别用于不同的银行，且都能审查通过，就会发生实际月还款的金额要大于其每月收入的情况，银行的风险巨大，却不清楚。另外，贷款者有没有其他借款，在其他经济活动中的履约信用如何，也没有一个全面的记录。有人认为，律师对贷款者资信状况的初审，起到了减少此类风险的作用。律师在其向银行提供的《法律意见书》中往往做出这样或类似的结论：“根据申请人所提供的材料，我们认为其符合贵行个人住房贷款的基本要求，在目前审查阶段具备偿付其申请借款的能力”，并且律师会要求借款人向其出具“所提供的材料和文件是真实和合法的，因材料和文件虚假所产生的责任由我本人承担，与经办律师无关”或类似的保证。因此，在很大程度上律师的介入只起到了减少银行信贷人员主观风险责任的作用，并未减少或避免此类风险的发生。其次银行面临的风险是贷款者的收入变化风险。贷款者的收入变化是一种正常的市场风险。随着社会经济的发展和行业的发展，贷款者收入水平可能会发生变化，甚至是较大变化，这是在任何社会中都会遇到的问题。但值得注意的是，在经济膨胀期中许多人会将大量的资金投入房地产，包括以贷款方式购房，一旦遇到经济衰退、收入下降等情况，房地产会首当其冲，若贷款者无力偿还银行借款，即便其已将房屋抵押给银行，由于房地产市场的不景气，抵押房屋也会很难处理，银行势必会面临大量的“呆账”、“坏账”。

　　3.住房贷款有瓶颈

　　目前银行在个人住房贷款业务中遇到的最大“瓶颈”，一是产权证办理遥遥无期，二是房屋的抵押及处置问题。房屋产权证是产权人对房屋施行占有、使用、处分和收益权利的惟一合法有效的证明。只有拥有产权证，产权人才能对房屋进行抵押，银行才能拥有对抵押的房屋合法的处置权。但目前，办证难已成为一个众所周知的问题，一些项目在入住后两三年都没有取得房屋产权证。没有产权证，房屋就不能进行抵押，在此阶段中，银行纷纷采用收押客户的购房合同的方式，但没有相关的法律根据。在按揭贷款中好在还有发展商的保证担保，当借款人不还款时，可以由发展商代还，银行将风险转给了发展商，但公积金贷款就不一定有了。在办理房屋抵押时，律师和政府职能部门服务不到位在很大程度上制约了银行远期利益的实现。现在很多房屋都是期房预售，按照《房地产抵押管理办法》及北京市的相关规定，期房在抵押合同签订后30日内要在房地产主管部门办理预抵押登记，待房屋取得产权证后再办理正式的抵押登记手续。如果真的这么做了，银行的利益也就有了保障。但实际情况如何呢？在个人住房贷款中，按揭贷款的抵押工作已由贷款人委托律师事务所来办理，并且预先缴纳了律师费和抵押登记费，但很少有律师事务所按照规定做此工作。有些律师除了知道要收相关的费用外，对抵押应该何时办理、如何办理、需要哪些文件都说不清楚，只好含混地说“等产权证办下来后再说”。一个“再说”可能就是一两年甚至更长，在这期间如果遇到经办律师拿了提成并另谋高就，事情可能就更加麻烦了。公积金贷款中没有律师代办，抵押手续只能由银行和贷款人一起去房地局办理。现在由银行、开发商和贷款人签订《房屋所有权证收押合同》，由开发商承诺一旦房屋产权证办下后直接将产权证交给银行收存。这里存在两个法律问题：一是产权证收押并不代表房地产进行了抵押，《中华人民共和国担保法》中明确规定，房地产的抵押必须在经过抵押登记后方开始生效，如果银行认为收押了产权证就万事大吉，那其利益根本就不能得到法律保障；二是房屋产权证任何人都无权收押，《房地产抵押管理办法》中规定，房屋在抵押后，产权证书由抵押人(即贷款人)持有，抵押权人(即银行)持房屋他项权利证书。能够对抵押房屋拥有处置权的应该是房屋他项权利证书，而不是房屋产权证书。目前外销房的抵押登记由市房地局主管，内销房的抵押登记由各区县房地局主管。对期房的预抵押登记大多数的主管部门都让你在拿到产权证后再来办，而所有的主管部门都不知道房屋他项权利证书“长得如何”，有的直接在房屋产权证上盖章了事，有的则另出抵押证明以替代他项权利证书；如果贷款人委托他人办理抵押登记，那么所有的购房合同、借款合同、抵押合同甚至委托书都必须公证才行。因此，借款人就不得不花费一笔不薄的公证费。政府职能部门服务的不到位可能也是有的律师暂时不愿办抵押登记的原因吧。房屋抵押后其处置渠道并不通畅也使银行的利益难以实现。房屋在售出并抵押给银行以后，开发商已没有再次出售的义务，比较通行的方法是拍卖。但房屋作为不动产有其特殊性，以拍卖的方式进行处置从受众面、对拍卖物的了解程度上有很大的局限性，相关的法律属性还有待确定。银行作为委托人，必然要有专门的部门来从事此事，但目前还没有，似乎在等这种情况真的大量发生时再说，但到那时可能就会晚了。北京进行过“玫瑰园”的拍卖，但它与个人住房贷款中的抵押房屋拍卖不能等同；上海开展过抵押房屋的拍卖，影响较大，但北京不见踪影；网上拍卖过“现代城”，也只不过是一种变相的商业炒作，更不要说有许多人对“网拍”的合法性提出质疑。这些都是房地产拍卖的有益探索，但毕竟是一种探索，还不完善。可以说，好事多磨。但无论如何，房地产业的发展离不开个人住房贷款市场的发展，离不开银行的支持，如果在各方面的一致努力下，打破“瓶颈”，有效减少风险，个人住房贷款的前景将更加广阔，房地产业的前途将更加灿烂。王斌