开发商眼中的住宅郊区化有关北京住宅郊区化的讨论曾经一度沉寂，随着北京郊区高品质住宅空当的出现，许多人相信，一些高品质的住宅很快就会出现在北京的郊区，住宅郊区化已经引起越来越多的关注。7月20日，中房指数系统北京典型指数举办了一场关于住宅郊区化的讨论，一些北京开发商对此发表了自己的看法。

　　1.郊区化是怎样开始的

　　傅占鹉(武夷花园经营部经理)从80年代开始，北京居民已开始向郊区搬迁，近年来，住宅郊区化的趋势越来越明显。

　　我国城市住宅的郊区化主要是工业导向和居住导向这两大因素作用的结果。由于很多工业区无法在市内继续存在，被迫转向郊区发展，特别是一些工业开发区和外向型企业在郊区可以得到更大的发展，这样就有部分的产业工人和企业管理人员向郊区搬迁。另外，由于人们传统的生活习惯，部分老年人对郊区的生活也比较适应，所以住宅郊区化的观念就逐渐产生了。石玉泰(大雄城市花园总经理)：住宅效区化应从1993年开始。从1993年之后，出现了万科、大雄城市花园、兴涛等一批远离市区的项目，代表了北京的住宅郊区化。

　　2.谁愿意住到郊区去

　　石玉泰：万科城市花园、大雄城市花园、兴涛的业主大多是城里人，当然还有外国人和外地人。易小迪(阳光100总经理)：北京郊区住宅的业主第一是高消费者；第二是青年白领；第三才是外地人。

　　魏建军(国展家园总经理)：目前居住在郊区的人群相对比较单一：可以说目前的主体还是收入较低的人群，不惜放弃一些生活便利买郊区住宅完全是为了解决居住问题；还有少数收入较高的人群，他们一般都选择社区环境较好、生活条件舒适、配套比较齐全的别墅。目前看来，品质较高的郊区住宅项目还是比较少的，如果有我认为比较满意的郊区住宅，主要从生活舒适度上来讲，我是会考虑的。

　　3.乡产权房子的产权问题

　　傅占鹉：乡产权的房子在远郊区县占50%以上，是当地乡镇的旧村改造项目。由于当时区县越权审批，造成这类房子无法取得北京市的产权证。有些项目通过补办手续可以取得产权证；有些则不可以。像这些无法取得产权证的房子是不能在市场上交易的，这些住宅一般在地方上进行私下交易，主要交易对象是当地的居民。处置这些房子要靠政府的行政力度，对一些确属违反规划的房子该拆的就要拆，这样才能维护合法开发商的权益。魏建军：乡产权住宅项目是一个目前在北京房地产业非常棘手的问题。购买这种房子对业主来讲犹如赌博一样，风险太大。乡一级的产权房是没有土地权属的，从某种意义上讲是不合法的，由于没有所有权，也无法评估其价值进行有价置换。也有为数不多的乡产权物业几经波折，交完地价后，获得了国有产权证书，但这种可能性总是让人担忧，做为发展商，我还是希望业主尽量不要去做这种事情，以致使自己积蓄多年的资金变为泡影，于国家、于自己都不利。我希望所有开发企业都不要以这种方式进行开发，也希望政府在这方面加强管理，使地产市场健康有序地发展。

　　4.如何解决交通问题

　　傅占鹉：住宅郊区化的交通问题一部分要靠政府的公共交通来解决；一部分要靠小区的专线班车来解决。当然，住宅选址要靠近交通方便的地段先开发。同时，住宅定位也要考虑交通问题，让更多能够自行解决交通问题的业主首先购买。而且，随着住宅郊区化的深入，还能够有效的缓解城区的交通紧张状况，从某种意义上等于解决了交通上的问题。

　　易小迪：郊区化住宅最合理的分布是在高速公路出口附近，行程距市区在半小时至1小时之间。�

　　5.郊区住宅的设计和规划

　　易小迪：首先郊区住宅和城区住宅有本质的区别，在郊区里环境、绿化、配套等方面的设计要占更大的比例；其次郊区住宅显然应该是低层低密度住宅；第三，郊区住宅必须是个性化住宅。傅占鹉：第一，环境设计不能破坏自然，要尊重自然，一切的设计思路要围绕原来自然环境的基本状况，在原来的条件下进行改造和完善，不能破坏自然。第二，环境设计在郊区虽然有充足的空间，但要把空间很好地与自然景观协调起来。比如将一些名贵的花草和树种给予保留，创造更好的条件让它们生长繁衍，形成一个很好的生物链。这是环境设计的一种生态思路。第三，环境设计要以人为本，让人们能够在这种优美的环境中体验到回归自然的真正感觉。特别是为老年人多创造一些活动、休闲的自然空间。连联(北京村镇发展公司总经理)：第一点，环境设计离不开经济基础。在我国郊区往往是“脏”、“乱”、“差”的地方，而国外郊区则是风景如画；第二点，环境设计依赖于国民素质的普遍提高，因此环境保护的意识也是我们郊区环境设计的主题；第三点，我们要积极借鉴发达国家郊区建设的有益尝试，并且积极引进国外郊区环境的理论体系，这是当今改变我国郊区环境的可尝试的途径；第四点，美国二战后郊区建设的总体思路和详细规划也值得我们借鉴。魏建军：住宅郊区化不仅仅是某个社会阶层的问题，而是整个城市人群都存在的问题，只不过不同阶层的人对住宅郊区化的理解不同，对郊区住宅的需求也不同罢了。就像我以前在其他场合讲过的一样，住宅分居住型、实用型和享受型三种，郊区住宅也是一样。我擅长建设享受型住宅，享受型住宅主要体现在户内的设计上(在注重环境和其它功能的前提下)，这里面包括的内容很多，用一句话概括，就是通过户内的设计重新安排业主的生活。郊区化住宅由于土地比较便宜，在设计方面会做得更舒适，更宽绰，功能性会更强。用一句时髦语言来讲，就是更人性化，更现代化一点。傅占鹉：郊区住宅的设计应注重环境的营造，以多层住宅为主，适当增加商业、娱乐、休闲等配套建筑的比例，突出标志性建筑，突出社区文化内涵。而城区住宅的设计则更注重智能化和城市形象，以高层住宅为主，利用有效空间增加绿化和景观的设计，适当增加交通方面的设施，比如足够的停车位。

　　6.政府的作用和影响

　　易小迪：现在郊区的房子不是我们理想意义中的郊区住宅，郊区化住宅首先还是一种生活方式的变化，在西方发达国家住宅主要分为三个类型：公寓、别墅、低层连排式住宅townhouse)，连排式住宅占有相当的比例。现在我们的郊区住宅是两级分化，要么是顶级别墅，要么是低档住宅，可以说北京郊区化住宅还没有真正开始。政府在郊区化住宅中，主要应该作好总体规划与交通配置，开发商开发郊区住宅首先是思路和观念的改变，未来郊区住宅客户主体应该是年轻的中产阶级。傅占鹉：首先，在住宅郊区化的趋势上，政府需要给予足够的重视，出台相关政策来扶持和培育这种趋势的发展，在政策上最好给予适当的倾斜和优惠。在市政配套和征地费用上能给予适当的优惠和补偿更好，免交部分的土地出让金和市政配套费、在审批手续上给予简化等将对郊区住宅的建设起到促进作用。

　　第二，住宅郊区化能够有效地控制城区人口的恶性膨胀。促进郊区经济和文化的繁荣，政府应当创造更好的市政条件和投资环境，吸引更多的开发商到郊区投资，同时也要出台一些保护郊区投资开发商合法权益的政策，成立管理机构对项目进行考评和检查，做到赏罚分明。

　　7.郊区住宅能否成为主流

　　魏建军：郊区住宅肯定不会成为市场的主流。因为一个城市的建设还是以城区为主，包括居住人口也是以城区为主。所以任何一个国家和城市对郊区住宅的需求量要比城区住宅的需求量小得多，尤其郊区住宅人均面积都比较大。

　　郊区住宅是对城区住宅的一种补充，是缓解城区居住压力的一种非常好的形式。但是随着郊区住宅大量的出现和高品质郊区住宅的出现，使得郊区住宅对交通、市政和各种生活条件要求越来越高，随之带来的是政府在郊区住宅、交通、市政等公共设施的投入增大，这就会引动郊区土地价位上升，从而引动郊区住宅价格上升。这是国际化大都市发展的必然。易小迪：郊区住宅会成为市场的主流。从现在开始，郊区住宅就会呈上升趋势，三五年以后，至少会成为主流消费之一。黄世达(朝阳园总经理)：郊区化有一个过程，关键是有待轻轨、地铁、道路等交通条件改善。如果没有交通的改善，住宅郊区化只能是句空话。傅占鹉：住宅郊区化会逐渐成为住宅的主流。人口的老龄化使得郊区住宅有着广阔的市场，加上交通条件的改善和人们生活水平的提高，有一定品位的郊区住宅将来会成为抢手货。彭敏(双裕花园执行董事)：我们认为住宅郊区化的运动从始至终都是由我们的住房消费者主导的。首先，随着国民经济的逐步发展，生活与理想已逐步接近，人们更加向往自然的生活环境；第二，信息时代的日新月异和交通条件的飞速发展，势必拉近了郊区与城区之间的距离，人们无论住在哪里都能够“足不出户便知天下事”。那么，为什么不给自己定位在一个更加健康的生活空间中呢。实习记者冯卫平