市场价格因素的影响

　　实现投资价值是指消费者愿意为某一物业支付的最高价格，或者是投资者愿意接受的最低价格。价格因素是第一因素，也是决定投资收益的关键。所以在确定交易价格时，不仅 仅要参考周边物业和发生过的历史价格，更应该根据市场的“有效需求群体”来制定。其重要性在于资源总是有限的，这种特性决定了投资房地产的价值所在。

　　地理区位因素的影响

　　由于科技进步、生活方式的改变和经济活动的发展，常常会引起地理区位的变化、拓展，同时房地产的不可移动性使它不可避免地受到周边相邻地区的影响，其中包括有利邻区和不利邻区的影响，这些影响在房地产投资决策中越来越重要。

　　在价格因素确定的情况下，为了躲避不利的邻区影响或者为了接近有利的邻区影响，投资者宁愿多花一些费用。因为某些地区所在的位置常常隐含着某种特殊的价值。例如这些地区的居民有着某种受人尊敬的地位或者这一地区能够提供最现代化的、完善的、全方位的功能性服务，从美学角度考虑，具有令人心旷神怡的视野，靠近高尔夫球场、景色优美的公园，或在物业附近具有的大面积水域等等。这些条件造成的某种声望，对消费者或投资者在地理区位的选择上具有巨大的影响。最典型的案例就是位于北京以北的“亚运村”周边和亚运村向北的“龙脉”地区，它们有的不仅提供了部分以上所述功能，甚至还融入了北京这座帝王城悠久古老的文化而受到了消费者和投资者的青睐。

　　随着城市区域拥挤程度的增加和以汽车为交通工具时代的来临，使地处市区外围与市中心交通联系便利的地理区位的价值得到了增加，同时交通方式的改变也降低了靠近铁道和公路两侧地理区位的相对价值。从根本上说，地理区位的选择亦是城市规划发展方向的决策，虽然地理区位的固定性使任何住址都难免受到周围房产、社会、经济的影响，但是在价格因素确定的情况下，具备有利邻区影响的住址、便利的交通条件、以及随着时间变化的生活方式和新技术、消费者品位的改变等等因素都是选定地理区位的重要因素。如果投资商能够分辨出哪一个地理区位在不远的未来对消费者具有竞争上的优势，就能够准确地实现新物业的投资价值。

　　规划设计影响因素

　　如果一个楼盘规划设计建设的很差，其结果必然导致特殊性和功能的丧失。目前最为常见的情况是，由于技术进步，人们生活方式和消费者品位的变化，即使原先设计良好的建筑，也有可能功能过时。因此，规划设计因素成为投资者们是否能够收回投资收益的决定性因素。

　　另外，预测投资收益时，还应该考虑到供给量和需求量的变化情况，这包括了市场价格因素、相关邻区变化对地理区位的影响和规划设计的现代化功能，这些因素都将对实现投资价值产生很大影响。在不断变化的市场中，能够影响投资收益的重要因素还有许多。张大刚